Вход– рубль, выход – два

Год назад мы публиковали фото закрывшихся ТЦ в США. Зрелище было впечатляющим. Один из читателей тогда написал на форуме, что скоро мы увидим такое и в России. Сбылось?

Год назад мы публиковали фото закрывшихся ТЦ в США. Зрелище было впечатляющим. Один из читателей тогда написал на форуме, что скоро мы увидим такое и в России. Сбылось? 

Безрисковый подход

Похоже, что да. От Калининграда до Владивостока слышны стоны владельцев магазинов. Плачут не только часовщики: у продавцов одежды и многих других товаров дела идут еще хуже. При этом большинство ритейлеров отмечает, что особого снижения выручки не наблюдается, рублевые цифры иногда даже растут. Однако рост расходов и падение маржи переводит в разряд убыточных все большее количество торговых точек.

Главной статьей затрат магазина традиционно является аренда. Во многих случаях она рассчитывается в валюте, и вместе с ростом курса доллара и евро за год выросла более чем в полтора раза. Ситуация усугубляется тем, что по традиции торговые центры выставляли для часов и ювелирных изделий максимальные ставки.

В 2010-2012 годах, когда шел интенсивный рост спроса, ритейлеры стремились захватить максимальную долю рынка и вытеснить конкурентов. В результате сегодня с трудом можно найти торговый центр, в котором нет хотя бы одного часового отдела. Чаще всего под одной крышей их собирается сразу несколько – иногда до 10 и более. В погоне за местом под солнцем часовщики подписывали любые договора, за что и поплатились в этом году, когда валюта и аренда скакнули вверх.

Мотивируя рост аренды, владельцы ТЦ оправдываются наличием валютных кредитов. Получается, и арендаторы, и владельцы торговых площадей допустили ошибку, о которой сотни раз предупреждали в своих статьях по финансовому ликбезу банкиры: нельзя брать кредит в валюте, отличающейся от валюты, в которой получаешь доход. А доход у нашего населения и у обслуживающих его магазинов в 99% случаев рублевый. Поэтому я не понимаю предпринимателей, начинающих скулить, взывать о помощи и ругать власти: никто не обязан покрывать ошибки, допущенные коммерческим предприятием при анализе рисков. И раз уж жареный петух клюнул, значит, нужно проводить этот самый анализ и исправлять ошибки.

Оно мне надо?

Первейшая реакция арендаторов состоит в попытках договориться с торговым центром о пересмотре аренды. Часто за этим следует обида: они такие-сякие-глупые, не хотят идти на уступки. Однако арендодатели поступают так не из вредности. В это трудно поверить, но упражнения с калькулятором показывают, что вариант «опустить цену по первой просьбе арендатора» для ТЦ является банально менее выгодным по сравнению с «дождаться реального ухода 20% арендаторов».

Владельцы крупных сетей говорят, что первое, что необходимо делать в кризисной ситуации – составить новый, кризисный бизнес-план, в котором будут проанализированы условия безубыточной работы магазина: при каких цифрах трафика, выручки и арендной платы он сохранит рентабельность. Потому что во многих случаях правильно не добиваться уменьшения аренды, а максимально быстро сворачивать точку. Например, в 2009-м некоторые ТЦ предлагали часовым отделам остаться вообще без аренды, за оплату только коммунальных расходов, но магазины все равно закрывались, поскольку выручка не покрывала даже зарплату персонала.

Детальный финансовый расчет поможет принять правильное решение о дальнейшей судьбе точки и добиться пересмотра условий арендодателем. Раз уже вам предстоит тяжелый разговор, отнеситесь к нему как к перезаключению договора аренды. Это означает, что нужно вести речь не только об одной цифре, а о пересмотре многих позиций. Рекомендации по заключению договора мы привели на этих страницах. И первой из них является совет всегда в обязательном порядке от корки до корки читать и сам договор, и все приложения к нему. Ни в коем случае нельзя подписывать договор, если вы не видели его полного состава. Все приложения, на которые имеются ссылки в договоре, должны быть подписаны одновременно с договором. Желательно, что бы договор был прошит и скреплен печатями и подписями сторон на сшивке. Все это касается как нового договора, так и любых дополнений, в т.ч. – по изменению условий аренды.

В качестве приемлемых вариантов новых условий аренды магазин может предложить переход на рублевую ставку аренды; понижение ставки; фиксацию коридора курса валюты, по которому либо рассчитываются платежи, либо у одной из сторон появляется возможность отказа от аренды; переход на исчисление аренды от выручки или от показателей трафика; возможность отказа от аренды при возникновении определенных условий (падение трафика/выручки/доли занятых площадей) и т.д. Конкретное решение зависит от кризисного бизнес-плана и переговоров.

Если приемлемых условий добиться не получилось – нужно не бояться сворачивать точки. Потому что в кризис поток покупателей будет не просто равномерно снижаться по всем торговым центрам, но и происходить перераспределение потока между ними, а также изменение поведения людей. Это значит, что расстановка сил между ТЦ окажется другой, и не за все из них имеет смысл держаться. Нужно быть готовым как к закрытию, так и к перемещению точек. Например, в результате первой волны кризиса, за 5 лет в России закрылось 48% часовых магазинов, работавших в 2008 году. Однако в итоге их количество выросло с 937 до более чем 1300.

Уйти красиво

Разумеется, магазину тяжело справится с большим торговым центром. В этих случаях рекомендуем обращаться к помощи юристов, специализирующихся на данной тематике. К чести некоторых крупных поставщиков, в последнее время они стали подключаться к проблемам клиентов и помогать им силами своих специалистов и авторитета.

Крайней ситуацией переговоров является выход из торгового центра. Если он предусмотрен договором, тогда арендатор просто следует прописанной процедуре. Хуже, если подобного пункта в договоре нет, или предусмотренные штрафы непомерны. В этих случаях без помощи юристов, скорее всего, не обойтись. «Мы пытаемся найти в договоре или в фактических действиях арендодателя такие изъяны или нарушения, которые можно представить как существенное нарушение договора, влекущее его расторжение в судебном порядке» - говорит старший юрист Адвокатского бюро «Гребельский и Партнеры» Лилия Щукина. По ее словам, после получения претензии от арендатора, в которой сообщается о допущенных нарушениях и об отказе от дальнейшей аренды, арендодатели чаще всего выходят на переговоры и либо снижают ставку, либо устанавливают верхний предел курса валюты, или, в идеале (если это в интересах арендатора) – соглашаются расторгнуть договор.

Условия расторжения всегда индивидуальны, как и история каждого спора. Некоторые из них мы привели во врезе. Иногда магазину удается выйти без убытков, иногда ритейлер готов оставить депозит в качестве штрафа, лишь бы больше не нести расходов по аренде. Но общий подход можно сформулировать так: если в договоре необходимо что-то изменить, но соответствующей возможности не предусмотрено, нужно найти нарушение, которое допустила вторая сторона, или «подтолкнуть» ее к совершению такого нарушения, которое позволит говорить о неисполнении ею договора. Дальше последуют переговоры или суд, но преимущество будет уже на вашей стороне.

Чисто поле…

Может статься, что на рассказы арендодателя о его проблемах, валютных кредитах и т.д. арендаторы массово ответят «это ваши проблемы». И будут рассматривать вопрос чисто в финансовой плоскости. Какие результаты получим в этом случае, наглядно демонстрируют следующие примеры:

- Сеть быстрого питания Wendy’s еще в июле сообщила об уходе из России

- Финская группа Stockmann прекратила развитие сети Seppälä в России. С начала года компания закрыла 20 точек из 36, оставшиеся 16 магазинов прекратят работу до конца 2015 г.

- В сентябре стало известно о закрытии магазинов Esprit, OVS, River Island в России, которыми управляет компания «Маратекс», на 71% принадлежащая польской группе EM&F.

- В ноябре британский ритейлер New Look принял решение уйти из России и c Украины.

- «Медиамаркт» заявил о сокращении площадей вдвое.

- «М-Видео» планирует отказаться от ряда точек и усилить интернет-направление.

На прошедшем в конце ноября в Сколково форуме Fashion Retail Russia владельцы одежных сетей дружно говорили о намерении закрывать убыточные точки. А таких у них - больше половины. Между тем, торговый центр, в котором закрыты 30% отделов, теряет привлекательность для покупателя, и сохранить в нем трафик почти невозможно. Так что у арендодателей есть повод задуматься о будущем и пересмотреть аренду. Иначе картинки американских ТЦ станут реальностью и у нас.

Как войти                                                                                                                                    . 

 Рекомендации по заключению и расторжению договора аренды

•  Арендная плата

 Старайтесь фиксировать все суммы в рублях. Если арендная плата уплачивается в валюте, старайтесь в любом случае определить в договоре верхнюю границу курса. Четко определяйте в договоре порядок индексации и размер индексации арендной платы: «не чаще одного раза в год и не более чем на XX%». 
Не соглашайтесь на одностороннее изменение арендной платы арендодателем в связи с изменением обстоятельств либо повышением налогового бремени для арендодателя, либо старайтесь установить в договоре ограничение на такое увеличение. Т.е. если в связи с увеличением налогового бремени арендодателя арендная плата увеличиться, скажем, на XX% и более, вы вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора либо потребовать пересмотра размера арендной платы. 

•  Ответственность по договору

 Всегда четко определяйте срок аренды в договоре. Договор сроком 364 дня и более подлежит государственной регистрации. Договор аренды, заключенный на срок менее 364 дней и на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации. Такой договор может быть расторгнут каждой из сторон с предварительным уведомлением за 3 месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Стороны могут предусмотреть и другой срок уведомления в договоре. 

Включайте в договор условие об ограничении размера неустойки. Например, ограничение размера неустойки общей суммой арендной платы за 1 месяц. Старайтесь включать в договор условие об ограничении размера возмещаемых арендодателю убытков. 

Не бойтесь настаивать на включении в договор встречной ответственности арендодателя за нарушение условий договора (ТЦ построился вовремя, если плохо оказываются эксплуатационные услуги, если трафик упал ниже ХХХ). Одним из действенных условий расторжения договора может стать доля пустующих в ТЦ площадей. Но здесь необходимо биться за цифры и точные фразы: в случае торгового центра, один из трех этажей которого занимает «Ашан», формулировка «занято не менее 65% торговых площадей» не даст вам ничего.

Настоятельно не рекомендуется соглашаться на такие штрафные санкции как ограничение доступа в арендуемое помещения, отключением от обеспечения коммунальными услугами, арест имущества Арендатора, находящегося в помещении.

•  Изменение условий договора 

Часто в качестве приложения к договору аренды арендодатели прилагают «правила для торгового центра», которые наравне с договором регулируют порядок деятельности арендатора в ТЦ. При этом арендодатель оставляет за собой право в одностороннем порядке вносить изменения в такие правила. Старайтесь настаивать на том, что все изменения должны быть письменно согласованы обеими сторонами или, как минимум, что условия таких правил не должны противоречить условиям договора и не должны вводить какие-либо дополнительные финансовые обязательства для арендатора.

• Срок 

Всегда четко определяйте срок аренды в договоре. Договор сроком 364 дня и более подлежит государственной регистрации. Договор аренды, заключенный на срок менее 364 дней и на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации. Такой договор может быть расторгнут каждой из сторон с предварительным уведомлением за 3 месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Стороны могут предусмотреть и другой срок уведомления в договоре.

•  Депозит (гарантийный взнос) 

Старайтесь не уплачивать депозит до момента передачи помещения в аренду либо до передачи помещения для производства отделочных работ. Четко прописывайте в договоре порядок и сроки возврата депозита по истечении срока договора либо его досрочного расторжения по вине арендодателя.

• Проведение отделочных работ 

 Внимательно читайте правила проведения отделочных работ в ТЦ. Всегда точно фиксируйте в договоре дату передачи вам помещения арендодателем, состояние помещения на дату передачи, дату согласования арендодателем документации, необходимой для начала производства работ.

• Расторжение договора 

Обращайте особое внимание на основания для одностороннего отказа от исполнения договора арендодателем. В качестве обязательного условия такого отказа включайте предварительное письменное уведомление арендатора о совершенном нарушении с предоставлением срока для устранения нарушения.
Как правило, арендодатель включает условие о возможности одностороннего отказа от исполнения договора без оснований и причин с предварительным уведомлением. Настаивайте на исключении данного пункта либо на значительном увеличении срока предварительного уведомления.

 Как выйти                                                                                                                                        . 

  Истории от адвокатского бюро «Гребельский и Партнеры» 

Магазин заключил предварительное соглашение об аренде помещения небольшой площади в строящемся ТЦ в Москве. Соглашение имело объем порядка 250 страниц и было подписано практически в неизменном виде в редакции ТЦ, за исключением небольшой поправки, что арендодатель до определенной даты обязан направить арендатору проектные планы помещения. Обеспечительный депозит составлял три месяца арендных платежей, а штраф за нарушение соглашения (неправомерный выход из проекта, несвоевременное открытие, невыход на плату с оборота и многое другое) - нереальные 12 месяцев аренды. В определенный момент арендатору стало очевидно, что нужно всеми силами, пусть даже с потерей депозита, но пытаться расторгнуть договор.

Как это часто бывает, действия арендодателя по исполнению столь детального договора оказались несогласованными с его содержанием. В данном случае ТЦ «забыл» отправить арендатору проектные планы помещения, поскольку изначально это не было предусмотрено договором. Мы воспользовались этим и, заявив о нарушении договора арендодателем, подали в суд иск о расторжении договора и возврате депозита. Появление негативного прецедента было не в интересах арендодателя, поэтому депозит был возвращен арендатору и дело окончено миром.

Другой случай показывает, что арендодатели не всегда имеют четкое понимание того, какими правами они обладают в силу «своего» же договора. Крупный ТЦ в Москве после получения письма от арендатора о планируемом отказе от аренды (хотя такого права у арендатора не было) решил не допустить вывоза товара из помещения и заблокировал доступ в него. При рассмотрении спора в суде было установлено, что действиями по прекращению доступа в помещение арендодатель первый отказался от договора, что явилось существенным нарушением его условий. В результате в пользу арендатора были взысканы не только обеспечительный депозит, но и убытки.

Нередко арендодатели упускают момент, когда необходимо перезаключать краткосрочный договор аренды, если не предусмотрена его автоматическая пролонгация. В результате, в соответствии с нормами Гражданского кодекса, соглашение приобретает статус «заключенного на неопределенный срок», отказаться от которого можно с предварительным уведомлением за три месяца. Направив соответствующее уведомление, один из наших московских клиентов получил предложение от ТЦ продолжить арендные отношения со скидкой 50%. Другие ритейлеры (в Санкт-Петербурге, Ярославле, опять же в Москве) вышли из проектов с возвратом депозита.

Автор: Вячеслав Медведев
При перепечатке активная ссылка обязательна

Теги: Кризис Аренда