Коммерческая недвижимость

В поисках предела

Пред сдачей номера один из коллег разослал по редакции подборку фотографий заброшенных торговых центров Америки. То, что, пионеры ритейла оказались с сотнями никому ненужных ТЦ, сперва показалось нам забавным. Но одновременно заставил задуматься: не идем ли мы следом?

Фотографии, словно сделанные на съемках фильма про апокалипсис, абсолютно реальны. По всем США в огромном количестве стоят заброшенные торговые комплексы. Отчего так произошло? Сказать однозначно сложно. Куда важнее понять - не случится ли подобное у нас?

Вопрос более чем актуальный, особенно на фоне неподдающейся логичному объяснению динамике цифр в различных сферах экономики. Весь прошлый год на сайте timeseller.ru мы публиковали новости о сдаче новых ТЦ по всей России. По подсчетам аналитиков консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, в IV квартале 2013г. в стране было введено свыше 800 тыс. кв. м торговых площадей, что является наивысшим квартальным показателем за последние семь лет. В итоге объем торговых площадей столицы по итогам 2014 года может превысить 4 млн кв. м и достичь цифры в 359 кв.м на тысячу жителей. Вместе с торговыми центрами плодились и часовые магазины. Если лет 5-6 назад предприниматели еще только рассуждали, стоит ли брать в аренду секцию в ТЦ и ужасались диким ставкам, то сегодня трудно найти молл, в котором не было бы хотя бы одного часового магазина, а в некоторых их количество доходит до десятка. Таким образом, современные комплексы стали одной из причин разрастания часового ритейла и падения его рентабельности - в одном из номеров мы приводили данные, что с начала кризиса 2008-го в России открылось около 900 новых точек!

Между тем, ставки аренды за 5 лет не уменьшились. Сможет ли имеющаяся масса покупателей обеспечить спрос на отведенных ей квадратных метрах и превратиться в реальный доход для арендаторов этих площадей?

По уверению специалистов Росстата, среднемесячная начисленная заработная плата в марте 2014 г. оказалась выше зарплаты в марте 2013 на 10,2% (31 300 против 26840 рублей). Казалось бы, торговля должна расцвести! Однако данные о реально располагаемых доходах показывают отрицательную динамику, а вместе с ними снижается и оборот розничной торговли.

Говорить о том, что розничные продажи падают только из-за того, что на руках у людей нет денег, неверно. Отсутствие средств было причиной проблем в 1998-м и вообще в 1990-х. Сегодня причина снижения спроса иная, и лежит она в плоскости психологии: напуганные разговорами про кризис, люди бояться тратить деньги.

Это и хорошо, и плохо. Плохо, потому что вызывает цепную реакцию: нет покупок – нет доходов у розницы, оптовиков, останавливается производство, и тогда у людей уже реально не оказывается денег. Хорошо, потому что страх не бывает вечным. Через какое-то время он проходит, и человек возвращается к привычной жизни и покупкам.

Посмотрите на таблицу 3. Данные Росстата наглядно показывают нам разницу между нынешним «кризисом» и кризисом 1998-го и вселяют оптимизм. Отрицательные цифры в первой колонке подтверждают истину, что человек недоволен своими доходами всегда, и нынешние показатели ничем не отличаются от того, что мы имели в достаточно тучном 2012-м.

График 1. Сравнение динамики роста торговых площадей и роста средней заработной платы по россии (данные консалтинговой компании Jones Lang LaSalle и Росстата)

Интересно, что оценки текущего материального положения и изменения положения за год в первом квартале 2014-го оказались лучше, чем в конце прошлого года. Другое дело, что цифры в последних трех колонках пока отрицательные, а именно они отвечают за намерения совершать покупки.

Таблица 1. Индексы, характеризующие мнение населения о личном материальном положении и конъюнктуре рынка товаров и сбережений (данные Росстата)

Вернемся к торговым комплексам. Очевидно, что открывающиеся сегодня проекты закладывались много лет назад на фазе роста. Вместе с тем, фраза «спрос рождает предложение» хороша только в рамках школьных учебников. В реальной жизни спрос формируется во многом под влиянием предложения. Торговые центры задают ориентир в стиле жизни, под которые вольно или невольно вынужден подтягиваться горожанин. Так что в любом случае их появление – это благо для рынка. Наиболее удачные из них выживут и принесут прибыль арендаторам. А что касается остальных – киношникам тоже нужно где-то снимать «Армагедон»...